アパート経営による相続税対策の基本的な仕組み

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現金1億円があると、その1億円に相続税がかかります。

現金1億円で、定期預金を作っても、その1億円の定期預金に相続税がかかります。

ところが、現金1億円でアパートを購入すると、そのアパートは4,200万円の価値で評価されるため、相続税が半分以下になります

アパートの敷地も、更地だった時に比べると、評価額が下がります。

不動産は移転コストが高いのがマイナス

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土地や建物は、移転するのに色々な費用がかかります。

例えば、贈与する場合だと、贈与税の他、登録免許税や不動産取得税がかかります

現金や預金だったら、贈与税はかかりますが、登録免許税や不動産取得税はかかりませんよね。

自分で所有するから移転する時に費用がかかるんです

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アパートを法人で所有するとどうなるでしょうか?

アパートを所有するのが法人で、その法人を所有するのがあなたです。

あなたがその法人の株主になり、かつ経営者にもなれば、その法人はあなたが支配できます。

あなたが子供にアパートを贈与したいと思ったとき、その法人のアパートを子供に贈与するのではなく、その法人の株式を贈与します。

経営権も譲ってしまいましょう。

この場合、登録免許税も不動産取得税もかかりません

アパートは法人所有のままだからです。

でも、実態としては、あなたから子供へのアパートの移転が実現します

贈与税もかからない!

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最初にお話した1億円のアパートが4,200万円で評価できる手法は、法人所有のアパートでも使えます。

1億円の借入をして、1億円のアパートを建築した場合、会社の資産も負債も1億円になるのではなく、負債が1億円のままで、資産が4,200万円になるのです。

相殺すると、5,800万円の負債が残る会社になります。

会社の株価はガタ落ちします。

つまり、株価が0になることもあるのです。

そうなれば、何と贈与税も0です。

法人設立によるメリットは、給与による所得の分散とかだけじゃないんです。

ただし、アパート建築後3年以内はこの手法が使えませんので、ご注意を!