相続税対策の基礎知識
★建設協力金方式のデメリット
☆家賃と建設協力金が相関関係にあり多額の建設協力金を提供してもらうと家賃が低くなる
☆その低い家賃から多額の建設協力金が相殺されて入金となるので手取りが少なくなる
☆ずっとそのテナントが借りてくれるとは限らない。家賃引き下げの可能性もある


転ばぬ先のメモ魔税理士転ばぬ先のメモ魔税理士

建物の所有者である地主の方には、自分の好きな仕様にできない建物であるにもかかわらず、建物の固定資産税の納税義務が生じます

建設後も毎年お金が出ていきますので、キャッシュフローの点から注意が必要です。

ただし私は、この固定資産税相当額も借主が負担する契約書を見たことがありますけどね。

固定資産税その他のランニングコストもさることながら、家賃から差し引いて返すことになる建設協力金(預り金)が最もキャッシュフロー上は重くのしかかります

借りたものは返すのが当たり前ですが、毎月ごっそり引かれます。

ですから、話に乗る際には、最終的にキャッシュフローがどうなるか?という点を、きちんと理解した上でOKを出しましょう

もちろん、所得税の納税を含めた上でのキャッシュフローです。

大きな経費となる建物の減価償却費は毎年同額ですので、基本的には所得税も大きく変動はしません。

★群馬県太田市で相続税申告相談税理士をお探しの方「相続税申告対策としての建設協力金方式による土地活用のメリットは?中途解約時の税金はどうなるの?」でもお話しましたが、資金拠出してくれた借主が途中で出て行ってしまった場合、その建物が自分のものになるのは間違いありませんが、その建物には汎用性がありません。

一般的な建物だったら、いろんな業種のお店や事務所として借りてもらえますが、スーパーが出て行ってしまったとしたら、次はどうでしょうか?

そのまま使うとしたら、スーパーの建物はスーパーにしか使えませんよね。

つまり、次の借主を探すのが、非常に難しいんです。

また、借主の業績が良ければいいんですが、もし売上が下がってきた場合には、家賃の値下げ交渉もされるでしょう。

アパートだったら、入居者を見つければいいんですが、商業施設の場合には、借主を見つけて、かつ、商売も繁盛してもらわないといけないという訳です。