借換えをした場合の住宅ローン控除の原則的取扱い

住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません

借換えをした場合の住宅ローン控除の特例的取扱い

このような場合であっても、一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられます

 一定の要件とは次の全ての要件を満たす場合です。
(1) 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
(2) 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

 この取扱いは、例えば、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金(いわゆるつなぎ融資)を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も同じです。
 なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。

借換えを行った場合には、住宅ローンの年末残高がストレートに計算対象とならないから注意!

借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。
(1) A≧Bの場合
対象額=C
(2) A<Bの場合
対象額=C×A/B
A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

転ばぬ先のメモ魔税理士転ばぬ先のメモ魔税理士

新たに増えた分は対象にならない、という感じです。

増改築をして住宅ローンの借換えをした場合の住宅ローン控除の適用ってどうなるの?

節税大好きネコ節税大好きネコ

その借換えが、自宅の増改築費用を借り増すための場合、どうやって控除額を計算するニャンか?

転ばぬ先のメモ魔税理士転ばぬ先のメモ魔税理士

借入金額は一緒(合計)になってしまっていますが、①既存の取得ベースの住宅ローンと、②新規の増改築費用に係る住宅ローンに分けて控除額を計算します。

メモ魔税理士のメモ
上記の「対象額=C」又は「対象額=C×A/B」⇒①既存の取得ベースの住宅ローン

「C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高」-「①既存の取得ベースの住宅ローン」⇒②新規の増改築費用に係る住宅ローン

と考えて計算


転ばぬ先のメモ魔税理士転ばぬ先のメモ魔税理士

それぞれで控除額を計算して合計しますが、合計額が①②の控除限度額のうちいずれか高い方を超える場合には、その高い方の金額が合計の限度となりますからね!

個人が、前条第1項に規定する適用年(特例適用年又は認定住宅特例適用年を含む。以下この条において同じ。)において、2以上の住宅の取得等に係る住宅借入金等の金額を有する場合には、当該適用年における同項の住宅借入金等特別税額控除額は、前条第2項、第6項及び第10項の規定にかかわらず、当該適用年の12月31日における住宅借入金等の金額につき異なる住宅の取得等ごとに区分をし、当該区分をした住宅の取得等に係る住宅借入金等の金額の次の各号に掲げる区分に応じ当該各号に定める金額(当該金額に100円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。)の合計額とする。ただし、当該合計額が控除限度額を超えるときは、当該適用年における同条第1項の住宅借入金等特別税額控除額は、当該控除限度額とする。(以下省略)