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不動産取得税がかからないアパート建築とは?

通常、住宅用の建物を建築した場合、固定資産税評価額×3%の不動産取得税がかかります。

固定資産税評価額が建築費の60%相当額と仮定すると、1億円で建築した場合、
1億円×60%×3%=180万円
の不動産取得税がかかります。

ただし、延床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅を新築した場合には、1,200万円の控除が受けられるため、不動産取得税は
(1億円×60%-1,200万円)×3%=144万円
となります。

さらに、その新築した住宅が賃貸用のアパートやマンションの場合には、それぞれの区画(1戸)毎に延床面積を判定することになり、その基準も40㎡以上240㎡以下と拡大され、基準に該当すれば、それぞれの区画(1戸)毎に1,200万円の控除が受けられます。

仮に同面積6戸のアパートで、それぞれの床面積が40㎡以上240㎡以下に収まれば、
1戸当たりの固定資産税評価額が1億円×60%÷6戸=1,000万円となるため、1,200万円の控除額以下
となり、不動産取得税はかからなくなります。

収入を増やそうと部屋数を増やして、1部屋当たりの床面積を40㎡未満にしてしまうと、思わぬ税負担が出てしまいますので、ご注意を。

取付工事を伴う機械を販売されている事業者の方へ

売買契約書に貼る収入印紙のお話です。

既に規格の決まっている機械をそのまま販売する場合には、「物品売買契約」に該当するため、印紙税は不課税となります。

その機械をそのまま販売するのではなく、その取付工事までやってあげる場合には、「請負契約」に該当し、その契約書は、第2号文書(請負に関する契約書)となるため、印紙税の課税文書となります。

契約書の「記載金額」が高くなればなるほど、貼るべき収入印紙の金額も大きくなるようになっています。

この場合に、「機械代」と「取付工事代」を合計した総額のみを記載している場合には、その総額が「記載金額」となります。

ところが、「機械代」と「取付工事代」を区分して記載すると、「機械代」の方は先ほどのお話通り不課税となり、「取付工事代」の方の金額だけが、「記載金額」となります。

つまり、契約書に区分して記載した方が、収入印紙は安く済む可能性があるということです。

注意点を2つほど。

①顧客の求める規格や仕様に合わせて機械を製作し、販売及び取付を行う場合には、機械の販売というよりは、機械の製作という「請負」に該当しますので、「機械代」と「取付工事代」を区分しても区分しなくても、合計額が「記載金額」となります。

②テレビを販売した際の配線やアンテナの取付のように、その「取付」が通常のサービスの範囲内の場合には、その「取付」は「請負」ではなく、「機械代(テレビ代)」に含めてよいことになっています。

自宅を取り壊すと土地の固定資産税が上がる!

住宅用地には固定資産税の軽減措置があります。

200㎡までは固定資産税評価額の1/6、200㎡を超え家屋の床面積の10倍までの部分については1/3となります。

自宅建物を取り壊すと、住宅の敷地ではなくなりますので、上記の特例が受けられなくなり、土地の固定資産税が跳ね上がります。

建物を取り壊す場合には、固定資産税の課税明細書等により、その敷地が軽減措置を受けているかどうか確認しましょう。

なお、自宅建替えにより一時的に建物がない土地になっている場合には、市区町村に申請することにより住宅用地扱いにしてもらえます。

クレジットカードで買い物した場合の領収書に印紙は必要?

クレジットカードで買い物をした際に受取る領収書については、印紙は不要です。

なぜなら、「お金」を支払っていないからです。

お金を支払わなくてもクレジットカードの信用で買い物ができているのです。

店員さんが印紙を貼ろうとしていたら、「貼らなくても大丈夫」と教えてあげましょう。

ただし、領収書にクレジットカードを利用した旨の記載があることが、貼らなくても良い条件となっていますので、ご注意を。

過怠税(印紙税)の思い込みに注意!

税務調査で契約書等に貼るべき収入印紙の貼りもれを指摘された場合、通常は、その貼りもれた収入印紙の金額の1.1倍相当額の税金を納付することになります。

ここで気を付けなければならないのは、その1.1倍相当額の税金を納めた事業年度の法人税の申告です。

例えば、10,000円の収入印紙の貼りもれがあった場合、1.1倍相当額ですから、11,000円の税金を納めることになります。

このとき、納付する11,000円のうち、10,000円は本来貼るべきだった金額なので経費になり、追加で納める1,000円は罰金的なものなので経費にならない、と考えてしまいがちです。

結論から言うと、11,000円全額が経費になりません。

損金経理している場合には、法人税の申告上、11,000円全額を加算(損金計上過怠税)する必要があります。

「1割増しで済んだから良かった」ではないのです。

前もって払っておけば経費になった10,000円が経費にならないのですから、その分余計に法人税等を支払うことになってしまいますので、収入印紙の貼りもれにはご注意を。

実は太陽光発電は申告が面倒くさいんです!

太陽光発電設備による売電収入は申告の仕方が違う!

税務署に申告する法人税を計算する場合、簡単に言うと、収入から経費を引いた所得金額(儲け)に対して税金が課税されます。

会社は、税務署以外にも、都道府県や市区町村に申告書を提出します。

この都道府県に提出する申告書において、都道府県民税と事業税を申告します。

この「事業税」の計算において、太陽光発電による売電は、「電気供給業」に該当すると、所得金額ではなく、収入金額に対して税金が課税されます。

「収入金額に対して課税されるんだったら、収入を合計してパーセントを掛けるだけだから楽なんじゃない?」なんてお思いになるかもしれませんが、実際には、「収入すべき金額の総額」から「控除すべき金額」をマイナスした金額に税率を掛けたりします。

この「控除すべき金額」も、各費用がどの事業に係るものか、帰属が不明なものは按分もしながら、特殊計算をしていきます。

太陽光発電をやっていても特殊計算しなくていい場合があるから、まずそれに該当するか確認する!

原則として、太陽光発電をしている場合には、事業税の特殊計算が必要なんですが、やらなくていい場合があります。

まずは、それに該当するかどうか確認しましょう。

そうすれば、面倒くさい計算からは逃れられます。

特例計算から逃られるケースとは、太陽光発電事業の規模が小さい場合です。

メインの事業に比較して、太陽光発電事業が社会通念上独立した事業部門とは認められない程度の軽微なものである場合は、太陽光発電事業をメインの事業のうちに含めて、メインの事業の課税方式により申告することもできます。

「メインの事業の課税方式」とは、通常の「収入から経費を引いた所得金額(儲け)」に対して税率を掛ける方式です。

この「社会通念上独立した事業部門とは認められない程度の軽微なものである場合」とは、具体的には、太陽光発電による売電売上高が、メインの事業の売上高の1割程度以下の場合です。

全体に占める割合で判定するんじゃないよ!

ここで注意していただきたいのは、全体の売上高に占める売電売上高の割合ではない、ということです。

例えば事業割合が、A事業50%・B事業40%・太陽光発電事業10%の場合、全体に占める太陽光発電事業の割合は1割程度以下かもしれませんが、一番売上高の多いA事業をメインの事業として比較すると、2割の売上金額となります。

この場合には、特例計算をしないといけませんからね!

太陽光と事業税の関係をご存じない『あなた』へ!

会社の申告についてのお話です。

と言っても、法人税の申告ではありません。

実は「事業税」のお話なんです。

通常、事業税は「所得割」と言って、「所得(儲け)」に対して税率を掛けて税金を計算します。

ところが、太陽光発電をしている場合には、「所得(儲け)」ではなく、『収入』に税率を掛けて税金を計算しなければならない場合があるんです!

つまり、赤字でも売上があれば、事業税を納めなければならないことがあるということ。

パターン別に見ていきます。

太陽光発電(電気供給業)しかやっていない会社

収入金額に対して税率を掛けて税金を計算します。これはもう逃げられません。

太陽光発電(電気供給業)以外の事業もやっている会社

原則

会社の損益(収益と費用)を、「電気供給業に係るもの」と「それ以外」に分けて、電気供給業に係るものについては、『収入』ベースで税金を計算し、それ以外の事業については、「所得(儲け)」ベースで税金を計算します。

例外

「そんなの面倒くさい!」とおっしゃるあなた。

実は、太陽光発電事業の割合が小さければ、従来通り全体を「所得(儲け)」ベースで税金を計算しても大丈夫です。

それは、太陽光発電事業(サブの事業)の売上金額が、他のメインの事業の売上金額と比較して、1割程度以下の場合で、かつ、「事業の経営規模の比較において他の同種類の事業と権衡を失しない」(「事業規模的にバランスが取れている」みたいな感じでしょうか?)場合です。

まずは「1割判定」をしっかり行いましょう!

車庫を建てる予定の『あなた』へ!

固定資産税がかかるかどうかは、次の3要件を基礎として判定されます(固定資産税は「賦課課税方式」の税金ですので、役所が勝手に税額を決めて課税します)。

①外気遮断性…屋根・壁があり風雨をしのげる
②土地定着性…土地に建物が定着している(固定されている)
③用途性…建物の使用目的とする用途(居住・作業・貯蔵など)に適している

壁のないカーポートであれば、固定資産税はかかりませんが、3方向に壁があるようなガレージは、上記3要件を満たせば、固定資産税がかかります。

どんなエアコンが固定資産税の対象になるか分からない『あなた』へ!

土地・家屋以外の事業用資産で、減価償却の対象となる資産については、償却資産として固定資産税を市区町村に納める必要があります。

エアコンが「家屋」に含まれていれば、「家屋」として固定資産税を払っていますので、申告は不要です。

「家屋」に含まれていないとなると、償却資産として申告する必要があります。

家屋と一体となっている天吊・天井埋込型エアコンの場合には、申告は不要です。

壁掛・据置型のルームエアコンの場合には、申告が必要となります。

※償却資産の課税標準額の合計額が150万円未満の場合は固定資産税は課税されません(免税点)。

紙で交わさない契約書の場合、印紙はどこに貼るの?と思っている『あなた』へ!

印紙税法第二条(課税物件)では、「別表第一の課税物件の欄に掲げる『文書』には、この法律により、印紙税を課する」と規定しています。

明治43年9月30日大審院判例によると、「『文書』とは文字又はこれに代わるべき符号を用い永続すべき状態においてある物体の上に記載した意思表示をいう」とされています。

したがって、FAXや電子メールは「文書」に該当しないため、印紙税を貼る必要はありません。

「課税物件」に該当する内容の書類でも、「文書」(通常は紙)によりその内容を証明する必要がないのであれば、FAXや電子メールで済ませましょう。

消費税抜きの金額にすることにより印紙税を下げる方法を知らない『あなた』へ!

契約書や領収書は、記載金額(契約金額や受取金額)によって、その書類に貼るべき印紙の金額(印紙税額)が異なってきます。

消費税「込」の金額で記載すれば、その消費税「込」の金額により印紙税額を計算することになります。

ただし、「契約金額540万円うち消費税額等40万円」や「契約金額540万円 税抜価格500万円」と記載すれば、消費税「抜」の金額で印紙税額を計算することができます。

契約書(※)の記載金額が540万円であれば、「500万円超1,000万円以下」=10,000円の印紙税額となりますが、記載金額が500万円になると、「300万円超500万円以下」=2,000円の印紙税額で済みます。

ただし、上記の「うち消費税額等40万円」のところを「消費税額等8%を含む」と書いた場合には、消費税「込」の540万円の記載金額となります。

消費税「額」を明らかにするところがポイントです。

※建設工事請負契約書を除きます

できるだけ契約書に印紙を貼りたくない『あなた』へ!

契約書の書類の形態面からみて、印紙を貼る必要があるかどうかを判断するには、その書類が、「契約の成立を証明する目的で作成されたことが文書上明らか」かどうかがポイントとなります。

片方を「正本」又は「原本」と称し、もう片方を「写し」「副本」「謄本(コピーという意味です)」と表示しても、どちらにも印紙を貼る必要があります。文書の「名称」は関係ありません。

これらの名称でも、通常は「契約の成立を証明する目的で作成」されていますからね。

ただし、単純な契約書のコピーであれば、印紙を貼る必要はありません。

契約者の署名・押印が揃っていなくても、印紙を貼らなければならない場合があります。

AさんとBさんの間の契約書で、Aさんの持っている契約書に、Aさんの署名・押印はないけれども、Bさんの署名・押印があるという場合です。

この場合、自分がいつでもすぐに署名・押印できますよね。あえて未完成の状態にしているだけです。

仮に「契約者双方の署名・押印がなければ印紙は貼らなくて良い」という決まりにしてしまうと、相手から契約の内容と違うことを言われたら、すぐに署名・押印して、「契約と違うじゃないか!」と主張するようにし、そうなるまでは、署名・押印しない、なんてことができてしまいますからね。

逆の場合(自分の署名・押印はあるけれども、相手の署名・押印がない場合)は印紙を貼る必要がありません。

相手がOKしていない契約書なんて、効力はありませんからね。

覚書なんて印紙を貼るほど重要な書類じゃないでしょ、と思っている『あなた』へ!

契約書などを作成した場合、印紙は「出来れば貼りたくない」と思ってしまいますよね。

貼らなくてもいい方法があります。

それは、「書類を作らない」ことです。

極端な話、口頭の約束だけで済ませてしまうのです。

そうすれば、印紙は不要です。

でも、それって不安ですよね?

当事者間で、後々問題にならないように、話を詰めて、文書にして残している訳です。

口頭の約束だと、後で「言った、言わない」の問題が出てきます。

だからこそ、契約書を作るんですよね。

通常、契約書は2部作成し、それぞれが1部ずつ補完するケースが多いと思います。

これも、1部だけ作成し、それをコピーして、原本とコピーをそれぞれが所持する、ということも可能です。

書類の種類によっては、そのような対応をしている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

でも、コピーを持つ方の人は、ちょっと不安になりますよね。

原本だったら署名があったり判子が押してあったりして、それ自体の有効性がありますけれども、コピーはあくまでもコピーですからね。

ですから、印紙を貼りたくない(印紙代を払いたくない)からと言って書類を作らないのはナンセンスです。

「ああ、それでもできるだけ印紙は貼りたくないなぁ」と思っているあなたの目の前に「覚書」があったとします。

あなたは、「これは『覚書』であって、契約書ではない。印紙は貼らなくても良いはずだ。うんうん、絶対そうだ!」と思うかもしれません。

しかし、それは間違いです。

タイトルが「覚書」であろうが、課税要件に該当すれば、印紙を貼る必要があります。

通常、「覚書」というタイトルを使うのは、元々の契約書があって、その契約内容の一部について変更する場合が多いのではないでしょうか?

もともと何の契約もない状態で「覚書」というタイトルで文書を作成する場合もあるかもしれませんが、その場合には新たに約束をする訳ですから、内容的には「契約書」ですよね。

タイトルが「契約書」だろうが「覚書」だろうが「メモ」だろうが、契約の成立などを証明するための文書であれば、それは、印紙税法上は、れっきとした「契約書」ですので悪しからず。

話を元に戻すと、契約内容の一部を変更する、という通常の「覚書」の場合、その内容によって、印紙を貼る必要があるかどうかが決まります。

結論を言うと、その覚書に「重要な事項」が含まれているかどうか、がポイントとなります。

つまり、「ちょっとしたこと」を変更した場合には、「わざわざ契約書を作成しなおすのは大変なんです。だから覚書を作成しました。ささいなことを変更しただけだから、印紙は貼っていません。」というのであれば、税務署もそれを認めてくれるのです。

ただし、程度問題ですよね。

何でもかんでも、後から覚書を作れば印紙は不要、ということになったら、取引金額1,000円で契約書を作成して、後から本来の正しい契約金額で覚書を作って、契約書と覚書のどちらにも印紙が不要、なんていう話になってしまいますから!

確定申告に間に合わない亡くなった人の事業税はどうする?

メモ魔税理士のメモ
★亡くなった方の事業税の納税通知書が翌年届いた場合には、事業を引き継いだ相続人の確定申告で経費にすることができる!
★誰も引き継がない場合には、亡くなった年の確定申告(準確定申告)で経費にする。申告が終わっている場合には申告のやり直し(更正の請求書の提出)


転ばぬ先のメモ魔税理士転ばぬ先のメモ魔税理士

事業税は経費になる珍しい税金なんだけど、亡くなった年分の事業税の納税通知書は、その翌年の遅い時期に来るので、経費にすることができないんだ。

だから、相続で事業を引き継いだ方がいる場合には、その相続人の申告で経費にしても良い、ということになっているよ。

でも、相続人が誰も事業を引き継がない場合には、相続人の申告で経費にすることができず、払った事業税が宙ぶらりんになっちゃう。

その場合は、亡くなった方の亡くなった年の確定申告をやり直して、そこで経費にするんだ。

要は、事業税を後から経費として追加計上するってこと。

事業税は、都道府県に納める税金だよ。

亡くなった場合には、「個人事業の廃業届」を県税事務所等に忘れずに提出してね!